Verso un’edilizia rigenerativa dove l’innovazione digitale incontra la sostenibilità del costruito
Nel quadro delle politiche urbane italiane il consumo di suolo rappresenta una priorità ambientale e normativa. Secondo il report 2025 di Scenari Immobiliari, entro il 2050 si stima che saranno rigenerabili circa 855 km² di territorio, pari a oltre quattro punti percentuali della superficie urbanizzata nazionale, con un potenziale di circa 320 milioni di m2 di nuove superfici immobiliari da riattivare. Di fronte a questi numeri, la rigenerazione urbana coincide sempre più con la necessità di valorizzare l’esistente, recuperando tessuti dismessi, fabbricati inutilizzati o aree infrastrutturali, ed evitando l’espansione di nuove costruzioni su suolo vergine.
Il 4 agosto 2025 è stato inoltre presentato al Senato il nuovo disegno di legge per la rigenerazione urbana, cheintroduce premi volumetrici fino al 30%, incentivi fiscali, delocalizzazione per edifici in aree a rischio idrogeologico e un Fondo nazionale da 3,4 miliardi di euro. L’obiettivo dichiarato è duplice: da un lato rivitalizzare gli spazi urbani degradati, dall’altro contribuire al grande traguardo europeo del saldo zero nel consumo di suolo entro il 2050.
In questo contesto la metodologia BIM assume un ruolo strategico: non più solo processo di modellazione tridimensionale, ma piattaforma integrata per la rigenerazione sostenibile del territorio.
La rigenerazione urbana richiede un approccio coordinato che va dal rilievo degli edifici e delle infrastrutture esistenti, alla pianificazione della riqualificazione, fino alla gestione dei cantieri e della vita utile degli edifici rinnovati.
Il BIM consente di digitalizzare in maniera precisa l’esistente, modellare scenari di riuso adattivo e simulare le performance energetiche, funzionali e ambientali. Tale approccio riduce costi e impatti rispetto alla demolizione e nuova costruzione, e supporta la decisione progettuale in fase preliminare. Il riuso adattivo si fonda sulla trasformazione di edifici esistenti inutilizzati o sottoutilizzati in nuove funzioni, limitando l’impatto ambientale e valorizzando il patrimonio già costruito. Il BIM quindi diventa strumento chiave per decidere cosa mantenere, cosa trasformare e come farlo, in un’ottica di rigenerazione “zero consumo netto” di suolo.
Adottare il BIM in interventi di rigenerazione urbana offre molteplici vantaggi. Innanzitutto la modellazione digitale dell’esistente consente di ridurre tempi e costi in fase di progettazione, oltre a limitare gli imprevisti durante la realizzazione. In secondo luogo, integrando dati relativi a ambiente, energia, costi e tempi, il BIM permette una visualizzazione e simulazione dei risultati prima dell’intervento fisico. Questo aspetto è particolarmente rilevante quando l’obiettivo è evitare nuovo consumo di suolo, perché consente di sfruttare aree che già esistono, rendendole più efficienti e sostenibili. Infine, la trasformazione digitale favorisce la trasparenza e la collaborazione tra gli attori del progetto, accelerando la rigenerazione e aumentando la fiducia nelle operazioni urbane complesse.
Nonostante le potenzialità, l’impiego del BIM negli interventi di rigenerazione urbana presenta alcune sfide. Occorre innanzitutto un rilievo preciso e aggiornato degli edifici esistenti, che spesso presenta carenze documentali o tecniche. Le amministrazioni e i soggetti privati devono assumere una visione progettuale integrata, che consideri non solo l’edificio, ma l’intero tessuto urbano e il ciclo di vita dell’intervento.
Il BIM si configura come la metodologia abilitante per trasformare questa ambizione in realtà concreta. Le aziende e gli enti che adotteranno un approccio digitale strutturato avranno la capacità di progettare in modo più sostenibile, riducendo impatti ambientali e valorizzando l’esistente
