Bim e facility management

Poiché il Building Information Modeling è un approccio che coinvolge l'intero ciclo di vita dell'opera, non sorprende che tra le sue dimensioni rientri pienamente il Facility Management, e in particolare la gestione tecnica dei patrimoni immobiliari, attività basata sulla raccolta, conservazione, produzione e aggiornamento di documenti che, per la parte grafica, sono generalmente basati sul CAD.

In questo quadro, l’utilizzo di modelli sviluppati in logica Bim facilita notevolmente l’organizzazione e la gestione delle diverse componenti (strutturali, architettoniche, impiantistiche) del manufatto. Tale approccio permette infatti di semplificare operazioni di routine come ad esempio il rilievo, la ricerca di informazioni, la produzione di documenti, garantisce una conoscenza più dettagliata della reale consistenza dei manufatti, agevola l’individuazione di eventuali problematiche, supporta in maniera più efficace analisi e processi decisionali, rendendo in ultima analisi più efficienti, reattivi ed economici i processi tipici del facility management.

L’utilizzo di modelli Bim agevola l’organizzazione e la gestione delle diverse componenti del manufatto e, di conseguenza, la gestione tecnica dell'opera realizzata

Tale notevole potenziale in termini di maggiore efficienza di tutte le operazioni e gli aspetti legati alla gestione dell’edificio rappresentano indubbiamente un forte argomento a favore dell’adozione della metodologia e degli strumenti Bim anche in questa area funzionale; in particolare, un’approfondita indagine circa le effettive esigenze del business aziendale (ed esempio: valutazione del portafoglio tecnologico disponibile e delle possibilità di implementazione, selezione delle informazioni e definizione dei criteri per la loro raccolta, elaborazione e utilizzazione) rappresenta il primo passo verso l’introduzione del BIM anche nelle attività di Facility Management.

Tra le attività funzionali a questo ambito rientra a pieno titolo l’analisi del ciclo di vita dell’edificio, processo composto dalle quattro fasi della progettazione, costruzione, gestione immobiliare e manutenzione, riqualificazione o dismissione, con la terza che presenta la maggiore incidenza sui costi complessivi dell’opera.

er questo motivo, un’analisi accurata dei costi del ciclo di vita rappresenta lo strumento più utilizzato per valutare la convenienza degli investimenti finalizzati alla gestione dei beni immobili.

Una efficace gestione dei patrimoni immobiliari va supportata con dati attendibili e metodi per sistematizzare tali dati, attività in cui il BIM si dimostra particolarmente efficace

È chiaro quindi che l’individuazione delle scelte di gestione dei patrimoni immobiliari basate su tale parametro necessita di dati il più possibile attendibili, così come di metodi per dare sistematicità e ordine a tali dati, in modo da ottimizzare le risorse disponibili, attività nel cui quadro l’approccio Bim rappresenta oggi uno strumento di elevata efficacia. In particolare, la creazione di modelli Bim contenenti dati geometrici e informazioni rilevanti ai fini della gestione e manutenzione dei manufatti edilizi restituisce risultati rapportabili a quelli che caratterizzano l’uso del Bim nel processo di progettazione e costruzione di un edificio. Ciò permette infatti di migliorare la qualità dei servizi erogati, frutto di una più efficiente organizzazione dei dati, e di ridurre i costi, grazie alla facilità con cui è possibile simulare scenari diversi e conseguentemente compiere scelte coerenti con gli obiettivi.

Sempre nel medesimo contesto di gestione, la necessità di migliorare l’efficienza energetica degli edifici esistenti, di ridurne il rischio sismico e, più in generale, di ristrutturarli anche ai fini dell’adeguamento tecnico e normativo, rendono il Bim uno strumento potente e versatile nei programmi di rinnovamento edilizio.

L'utilizzo di device mobili in combinazione con modelli Bim supporta con grande efficacia le attività di verifica e ricerca di eventuali anomalie

La riprogettazione dell’esistente in funzione della sua valorizzazione economica può infatti avvalersi con profitto della sua capacità di risposta a interrogazioni complesse, la quale si presta anche all’interpolazione dei dati tecnici con altre tipologie di informazioni, fra cui la destinazione d’uso degli ambienti e i relativi parametri economici (superfici da pulire, volumi da climatizzare, spazi da illuminare, impianti da manutenere, ecc.).

In particolare, la progettazione Bim degli interventi di recupero e le tecnologie per il monitoraggio dell’esistente sono funzionali anche all’impiego delle simulazioni, quale strumento per lo studio e la valutazione degli scenari di sviluppo strategico degli asset. Lo spettro delle possibili applicazioni e estremamente ampio: dal rendering architettonico alla stima dei costi d’intervento, dal comportamento energetico alla risposta alle sollecitazioni sismiche, dalla sicurezza antincendio fino al funzionamento di impianti industriali.

Il modello Bim è un valido strumento per lo studio e la valutazione degli scenari di gestione (ad esempio superfici da pulire, volumi da climatizzare, spazi da illuminare, impianti da mantenere, ecc)

Come già accennato, la creazione di modelli Bim contenenti dati geometrici e informazioni rilevanti ai fini della gestione e manutenzione dei manufatti edilizi offre vantaggi equiparabili a quelli derivanti dal suo utilizzo nell'ambito della progettazione e in quello della realizzazione dell'opera.

Gli esiti rilevanti interessano in particolare il miglioramento della qualità dei servizi erogati ai clienti, principalmente per effetto delle sinergie derivanti dal più efficiente sistema di organizzazione dei dati, ad esempio nei rapporti con i fornitori, e un'importante riduzione dei costi, derivante dalla possibilità di valutare diversi scenari e prospettive e su questa base compiere scelte più consapevoli ed efficaci.

L’introduzione del Bim e la conseguente possibilità di realizzare una gestione dinamica dei patrimoni immobiliari costituiscono uno dei campi del Facility Management in grado di incidere molto positivamente sulla competitività della aziende operanti in quel mercato.

Con il contributo di Assobim

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