Aumenta l’housing sociale, con nuovi interventi edilizi con abitazioni a prezzi contenuti, ma dotate di tecnologie sostenibili e ampia offerta di servizi smart per favorire l’interazione fra residenti, l’inclusione, la condivisione di spazi comuni e il risparmio energetico. È questo il nuovo modello abitativo che non solo migliora la qualità della vita di chi risiede in questi quartieri innovativi ma contribuisce anche a rigenerare fasce periferiche delle città, creando maggiori connessioni fra il centro e le aree più esterne del tessuto urbano.
Residenze confortevoli e innovative, costruite per accogliere una variegata comunità di persone, italiane e straniere: studenti e lavoratori fuori sede, giovani coppie, famiglie monoparentali o monoreddito, anziani in condizioni economiche svantaggiate.
L’housing sociale è uno strumento pensato per garantire un’offerta di abitazioni a canoni calmierati a fasce della popolazione che hanno redditi troppo alti per poter entrare nelle graduatorie per accedere all’edilizia pubblica ma che, nello stesso tempo, non hanno le possibilità per acquistare casa a prezzi liberi di mercato.
Mediamente, i canoni di affitto sono inferiori del 30-40 per cento e i costi al metro quadrato del 35 per cento.
Differenze fra housing sociale ed edilizia popolare
In che cosa si differenzia l’housing sociale dalla più tradizionale edilizia popolare?
Fondamentalmente dal fatto che, oltre a soddisfare un bisogno abitativo crescente, questa nuovo modello si pone anche l’obiettivo di offrire una serie di servizi innovativi per accrescere la qualità degli interventi e rispondere a un’articolata gamma di esigenze, individuare e sviluppate in collaborazione con chi vivrà in quei quartieri.
Non solo casa, quindi, ma anche inclusione, partecipazione e attenzione alla qualità della vita.
Il social housing è una tipologia abitativa che si sta sempre più diffondendo sul territorio italiano ed è caratterizza dall’interazione tra soggetti pubblici e privati. Si tratta di interventi immobiliari e urbanistici che intendono risolvere diverse problematiche attraverso un’unica soluzione, pensata su misura per aiutare il variegato bacino di persone appartenenti al ceto medio basso. Un progetto, quindi, a tutto tondo che mette al centro non solo fattori edilizi ma anche sociali.
Questi progetti prevedono la realizzazione di alloggi ad alta efficienza energetica (la grande maggioranza degli stabili è in classe A), ma anche la creazione di spazi condivisi, interni ed esterni, per favorire collettività ed integrazione, la messa a disposizione di condizioni e servizi che migliorino le connessioni con il quartiere e con l’intera città.
Differentemente dall’edilizia residenziale pubblica – che utilizza criteri di assegnazione tramite liste e graduatorie (e che in passato ha finito a volte col dar vita a complessi residenziali che si sono trasformati nel tempo in quartieri “ghetto”) – nel social housing l’attenzione dei progettisti si concentra sulla creazione di un luogo di vita ricco ed equilibrato che tenga conto delle caratteristiche ed esigenze di una comunità.
Edilizia sociale ad alto livello di sostenibilità
Nuovi complessi residenziali che hanno la capacità di coniugare prezzi competitivi con ottime prestazioni energetiche e con l’offerta di una serie di servizi di qualità.
Non più edifici scollegati dal resto della città, ma vivaci comunità con negozi, attività di quartiere, spazi verdi da condividere con le aree urbane circostanti. Social smart district, quindi, che si fondano sulla sostenibilità ambientale, l’inclusione e l’utilizzo di tecnologie innovative.
Contesti residenziali all’avanguardia che hanno soprattutto lo scopo di offrire e sperimentare modi nuovi dell’abitare che diano ai residenti maggiori opportunità di relazionarsi tra loro e vivere appieno spazi e servizi messi a disposizione.
Segno particolare di questi progetti è, innanzitutto, il coinvolgimento dei futuri abitanti del quartiere nei progetti decisionali della comunità e delle residenze. Prima degli edifici, quindi le persone.
Si tratta di un processo di co-progettazione partecipata che inizia molto prima dell’avvio del cantiere, al fine di elaborare una serie di scelte precise che possano portare a un risultato finale il più possibile in linea con le richieste dei futuri residenti. Le persone vengono accompagnate all’interno di un processo di sviluppo della nuova comunità. Una piattaforma aiuta a gestire le varie proposte e i possibili progetti da realizzare dei futuri residenti, favorendo la comunicazione e la condivisione delle idee.
Meglio l’area fitness o l’orto urbano? La biblioteca degli oggetti, dove prendere in prestito elettrodomestici e attrezzi vari, o il bike sharing? La cucina sociale o lo spazio delle feste? Nessuna proposta, in realtà, esclude l’altra. La scelta e ampia anche per quanto riguarda i diversi servizi e le tecnologie smart: sistemi di illuminazione e irrigazione intelligenti, isole per le ricariche delle auto elettriche, free wifi in tutte le aree comuni, videosorveglianza e app di quartiere che consente ai residenti di controllare tramite smartphone i propri consumi energetici, cosi come ricevere informazioni sulla vita di comunità, prenotare spazi condivisi e utilizzare servizi vari.
Planet Smart City è una start up che sviluppa progetti di social housing sostenibile e opera soprattutto in Paesi con forte deficit abitativo e, in particolare, in Brasile e India. La sua missione è dare vita a comunità ad alto valore tecnologico e standard di efficienza, dove possano vivere fasce della popolazione a reddito medio basso. Planet Idea, invece è il ramo operativo della società, è il centro che riunisce le diverse competenze che partecipano alla nascita di uno smart social district, quindi oltre ai progettisti, architetti anche esperti di energie rinnovabili, tecnologie digitali, mobilità alternativa. La società offre quindi attività di consulenza specifica e conta di diventare un punto di riferimento per gli sviluppatori immobiliari più all’avanguardia. Attualmente, Planet Smart City sta collaborando alla realizzazione di interventi di housing sociale in veste di advisor per le tecnologie digitali. La società ha messo a punto la Planet App, un pannello di controllo dello smart district in grado di mostrare informazioni sulla vita di quartiere, favorire le comunicazioni di vicinato e rendere disponibili una serie di servizi intelligenti integrati.
Altro segno distintivo di un intervento di social housing è la presenza del gestore sociale: figura professionale polivalente – generalmente selezionata attraverso gara- che ha il compito di seguire gli abitanti, in presenza e da remoto, per ogni necessita. Il gestore deve avere un forte radicamento sul territorio, perché in pratica fa da intermediario fra gli inquilini e la proprietà per quanto riguarda la gestione e manutenzione dei vari servizi. Inoltre, svolge anche il ruolo di mediatore dei conflitti e di aiuto a chi può avere qualche difficolta economica, offrendo consulenza su come poter evitare condizioni di morosità.
In questi progetti vengono anche sperimentate nuove tecniche costruttive con materiali alternativi, cercando di trovare il giusto equilibrio fra innovazione e contenimento dei costi, senza compromettere qualità architettonica e funzionalità. Uno dei materiali che oggi si cerca di utilizzare maggiormente negli interventi di social housing è il legno.
A questo proposito è interessante la realizzazione Cenni di cambiamento – firmato dallo studio di architettura Rossi Prodi Associati – che risale al 2014 e si trova in via Quinto Cenni nell’area a ovest di Milano.
Si tratta del più grande intervento di architettura residenziale in classe A con struttura autoportante in legno, realizzato in Europa. Il complesso è costituito da quattro edifici di nove piani fuori terra che poggiano su una corte aperta e sono collegati tra loro da ponti e ballatoi all’altezza del primo piano. Sono 124 alloggi di diverse dimensioni, proposti in affitto a canone calmierato e in affitto con patto di futuro acquisto. Il legno c’è ma non si vede: svolge una funzione portante al pari delle murature o dei setti in cemento armato e dei solai con tecnologia mista. I pannelli portanti in legno, a strati incrociati, garantiscono elevate prestazioni in termini di sicurezza strutturale, comfort abitativo e risparmio energetico.
Cenni di cambiamento ha attivato un sistema di servizi in grado di coinvolgere e includere il quartiere circostante e la città. Tale apertura è possibile anche grazie al recupero della Cascina Torrette di Trenno, situata all’interno dell’area di pertinenza del progetto e oggetto di una ristrutturazione conservativa. All’interno della Cascina, aperta dalla primavera 2016, trova sede il progetto di Mare Culturale Urbano, incentrato sull’innovazione, la rigenerazione urbana e l’inclusione sociale attraverso spazi per l’arte, la formazione, il lavoro e il tempo libero.
Le origini milanesi del social housing
“Il social housing non offre semplicemente un posto in cui vivere, bensì favorisce un nuovo modello di abitare. L’housing sociale genera quello che in Fondazione Cariplo chiamiamo welfare abitativo: case che muovono relazioni tra gli inquilini, costruendo una vera comunità tra vicini di casa”.
Giuseppe Guzzetti, Presidente di Fondazione Cariplo dal 1997 al 2019
Milano è stata la città pioniera del Social Housing e oggi è in Italia la metropoli che detiene il primato per numero di alloggi sociali a prezzi accessibili e dove questa formula abitativa è attualmente più efficiente e consolidata. Dal 2001 la Fondazione Cariplo struttura appositi bandi, sollecitando soggetti pubblici e del privato sociale, e nel 2004 – con la partecipazione e il sostegno della Regione Lombardia e dell’ANCI Lombardia – ha costituito la Fondazione Housing Sociale (FHS), cui viene affidata la missione di sviluppare il Progetto Housing Sociale e, più in generale, di promuovere lo sviluppo e il rafforzamento del settore.
Nel 2008, visti i risultati positivi delle prime iniziative, la sua operatività viene estesa dall’area lombarda a tutto il territorio nazionale. La Fondazione è un soggetto privato, non profit, che opera per finalità di interesse pubblico e sociale. FHS offre una progettazione integrata tra il progetto urbano – caratteristiche dell’insediamento e linee guida per la realizzazione degli immobili – il progetto sociale con l’individuazione dei servizi da insediare, la start-up della comunità, formazione del gestore sociale, e, infine, il piano finanziario. Un’altra realtà che sta partecipando a diversi progetti di housing sociale è Redo Sgr, società benefit di gestione di investimenti immobiliari con impatto sociale, nata nel 2019. Oggi Redo gestisce il Fondo Immobiliare di Lombardia, il primo fondo per il social housing promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia.
Negli ultimi 10 anni Milano ha investito circa 1,5 miliardi di euro in progetti immobiliari di housing sociale, contribuendo così a promuovere modelli abitativi che contribuiscono concretamente alla riqualificazione delle periferie anche dal punto di vista urbanistico.
Tanti sono attualmente i progetti conclusi e in via di realizzazione nel territorio milanese.
A cominciare da Social Village Cascina Merlata, quartiere a ridosso dell’area Expo che fa parte del più vasta area omonima oggi oggetto di un articolato intervento di riqualificazione urbana all’interno del quale all’edilizia convenzionata e agevolata verranno destinati rispettivamente 127 mila e 52.500 metri quadrati, mentre all’edilizia libera 143.500 metri quadrati.
Gli edifici di housing sociale sono 11 torri – dai colori vivaci – per un totale di 690 appartamenti in classe A, offerti sia a locazione a lungo termine, sia in locazione con patto di futura vendita. Un complesso di edifici articolato, frutto della collaborazione fra gli studi Teknoarch, Mario Cucinella Architecs e Cino Zucchi Architetti – CZA.
La progettazione e realizzazione dell’intero complesso si fonda su criteri di sostenibilità ambientale e sull’utilizzo di tecnologie avanzate come pompe di calore sostenute da geotermia, teleriscaldamento, scambio termico con l’acqua di falda per la climatizzazione estiva. Tutti gli edifici sono cablati in fibra ottica. Il quartiere dispone di un grande plesso scolastico (scuola dell’infanzia, elementare, una media inferiore e due asili nido), ampi spazi verdi pubblici attrezzati, parchi giochi, piste ciclabili, locali della Cascina recuperata per funzioni di interesse pubblico, negozi di vicinato e di piccola distribuzione e un centro commerciale.
Un altro esperimento interessante di social smart housing si chiama Common Housing Bisceglie e fa parte del Masterplan di SeiMilano nell’area a Sud-Ovest di Milano. Il progetto dell’intero quartiere – frutto della joint venture tra la società Borio Mangiarotti e il fondo di investimento statunitense Värde Partners – e stato sviluppato dallo studio Mario Cucinella Architects e dall’architetto paesaggista Michel Desvigne e prevede circa 20 ettari di parco e 120 mila metri quadrati di superficie costruita. Al suo interno, la realizzazione del complesso Common Housing Bisceglie, sarà un nuovo modello di residenza cooperativa alla quale saranno destinati 500 metri quadrati di spazi comuni e altrettanti saranno convenzionati con il Comune e destinati a svariate funzioni: negozi di vicinato e spazi per attività sociali e collettive. Il progetto social comprende tre edifici – per un totale di 100 appartamenti – di cui 70 in proprietà e 30 in locazione. Anche qui tutti gli stabili sono in classe A, con grande attenzione alla sostenibilità ambientale e all’efficientamento energetico. In Common Housing Bisceglie, gli appartamenti si dividono in tre tipologie di accesso: affitto, proprietà individuale e convenzionati con il Comune.
A disposizione dei residenti, giovani, famiglie, lavoratori, ci saranno 1500 mq di spazi comuni: aree di coworking, palestre, una biblioteca degli oggetti, un laboratorio di riuso fedele ai principi dell’economia circolare. E ancora cucine sociali e aree living, per allargare i confini delle abitazioni. Completano il progetto un asilo e scuola materna che ospiterà fino a 160 bambini.
Per diminuire l’impatto ambientale verrà adottato un sistema di teleriscaldamento e teleraffrescamento in grado di rendere gli edifici NZEB (acronimo di near zero energy building). Inoltre, saranno scelte piante autoctone, a bassa richiesta idrica e ad alta cattura di Co2. L’intera area di SeiMilano garantirà inoltre un altissimo livello di connettività grazie al cablaggio in fibra ottica. In altre parole, un nuovo quartiere mixed use (residenziale, commerciale e direzionale), concepito secondo i più elevati standard di sostenibilità ambientale.
La filosofia Redo
Redo sgr spa è la società che gestisce il Fondo Immobiliare Lombardo (FIL), il primo fondo etico per il social housing, promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia.
La società e focalizzata su progetti di social housing, edilizia universitaria e rigenerazione urbana e persegue obiettivi di beneficio comune connessi con la propria mission statutaria: offrire abitazioni accessibili al maggior numero di persone focalizzandosi su quattro punti di riferimento fondamentali: ambiente, architettura, tecnologia e community. In altre parole, gli interventi finanziati da Redo mettono al centro il rispetto dell’ambiente e lo sviluppo sostenibile, l’individuazione di soluzioni progettuali ottimali dal punto di vista progettuale, costruttivo e abitativo, lo sviluppo di tecnologie innovative al servizio delle persone e, infine, l’attenzione alle opportunità di socializzazione e creazione di relazioni all’interno della comunità.
Fra i vari progetti, RedoMilano – nei pressi della zona Rogoredo a sud est di Milano intorno a via Merezzate – e in via di completamento, un nuovo quartiere-laboratorio per l’integrazione di energia pulita, mobilità sostenibile ed economia circolare. Qui sono stati realizzati 615 appartamenti (in locazione e vendita condizionata), 7500 metri quadrati di verde pubblico e 1600 metri quadrati di servizi.
L’intervento ha beneficiato delle attività del progetto “Merezzate+, a living lab for the integration of clean energy, sustainable mobilty and circular economy” un’iniziativa cofinanziata dal programma europeo Smart Sustainable Districts di EIT Climate-KIC, grazie al quale verranno realizzate ulteriori azioni innovative e promosse pratiche di sostenibilità urbana a scala locale per ridurre le emissioni dei gas serra e gli impatti ambientali e insieme rafforzare l’inclusione sociale.
Un quartiere altamente sostenibile con edifici a consumo quasi zero (NZEB) e pannelli fotovoltaici per la produzione dell’energia necessaria per l’illuminazione delle parti comuni e il funzionamento degli ascensori, sistema di ventilazione meccanica controllata che garantisce un recupero termico superiore al 90 per cento, riscaldamento e raffrescamento a pavimento, deumidificatore, sistema d’allarme e predisposizione alla domotica in ogni appartamento.
Un altro progetto gestito da Redo – già realizzato – si chiama Urbana New Living. In tutto 137 appartamenti (50 in vendita a prezzi calmierati e 87 in affitto a canone convenzionato) che occupano un’area a est della citta, in prossimità della fermata Crescenzago della linea 2 della metropolitana. Si tratta di tre edifici in classe A, differenti per tipologia, volume e altezza organizzati intorno ad una corte aperta ma raccolta, dal carattere domestico. Tutta l’area dispone di wi-fi, fibra ottica e controllo elettronico degli accessi.
MonetaMilano – che prende il nome dall’omonima via in zona Affori a nord della citta – è, invece, un nuovo complesso edilizio composto da 300 appartamenti a prezzi calmierati, tutti in classe energetica A e dotati di isolamento termo-acustico ad alta prestazione e bassi consumi. I palazzi, freschi di costruzione, occupano lo spazio di un’ex area industriale affacciata sul grande parco di Villa Litta che ospita anche la storica biblioteca comunale. Geotermia con pompa di calore, riscaldamento a pavimento, sistemi di oscuramento, illuminazione pubblica a led, sono alcune delle soluzioni pensate per limitare i consumi, riducendo l’impatto ambientale.
Quid – Quintilliano District – e il primo progetto di social housing firmato L22 (brand dello studio di architettura Lombardini 22 per il residenziale), sviluppato in conformità alle linee guida di Redo
Realizzato nei pressi di via Mecenate – periferia est di Milano – è composto da tre edifici in classe A, di tre e cinque piani fuori terra (per un totale di 89 alloggi), collocati in modo da comporre una corte privata centrale. Ogni piano è caratterizzato dalla presenza di cinque o sei appartamenti uniti da grandi ballatoi distributivi che diventano occasione di sosta e di incontro.
Centralità dell’intero progetto è la qualità delle aree collettive di uso comune, che permettono di ampliare la dimensione privata degli appartamenti. Se nella tradizione dell’housing sociale le destinazioni avevano in genere un orientamento chiaramente funzionale (lavanderie, sale comuni, servizi), gli esempi più recenti mostrano una spiccata propensione al tempo libero, che genera terrazze, giardini pensili, luoghi di incontro informali. Tra le dotazioni tecnologiche, fibra ottica, utilizzo di chiavi elettroniche e app per il controllo dei consumi di casa e la gestione degli spazi comuni.
Tutti questi interventi realizzati da Redo srg sono stati reaizzati in collaborazione con la società Planet Idea che ha realizzato e coordinato il progetto riguardante le tecnologie digitali e ha sviluppato per i futuri residenti l’app di comunità Planet App.
Infine, tra il 2021 e il 2025 verrà realizzato a Milano il primo smart district d’Italia dedicato al social housing a emissioni zero. L’innesto è il nome del progetto vincitore del concorso Reinventing Cities, presentato dal team guidato da Redo, che prevede la realizzazione di un nuovo quartiere con appartamenti prevalentemente in affitto da sviluppare sulla superficie del vecchio scalo ferroviario di Greco (a nord della citta), in larga parte destinato a verde, giardini, orti, percorsi pedonali e attrezzati ad uso pubblico.
Il termine “innesto”, preso a prestito mondo della botanica, definisce in senso figurato l’inserimento di un nuovo elemento in un ambiente esistente ed eterogeneo per creare un collegamento, una connessione.
Il nuovo smart district ha anche l’ambizione di diventare l’area pilota delle nuove strategie di sostenibilità per dimostrare che un approccio Carbon Neutral è possibile e replicabile su larga scala. Diventerà quindi una sorta di laboratorio attivo per i suoi abitanti, i cittadini, i progettisti e i costruttori. Permetterà, infatti, di testare l’applicazione di tecniche e sistemi innovativi, buone pratiche performanti dal punto di vista ambientale, a basso impatto, in settori di intervento quali l’edilizia e la mobilità.
Molte saranno le innovazioni volte all’azzeramento delle emissioni di CO2, come la riduzione a monte della domanda energetica, grazie all’utilizzo delle fonti rinnovabili in loco e a una gestione più smart ed efficiente dei sistemi di climatizzazione, ventilazione e illuminazione.
L’Innesto adotta un approccio circolare alla progettazione per minimizzare l’uso delle risorse naturali, ricorrendo a tecnologie all’avanguardia di gestione dei rifiuti sia in cantiere, sia nel corso dell’esercizio. Il quartiere sarà a pedonalità totale e attraversato dai flussi ciclabili che dalla Martesana portano al Parco Nord. Avrà, inoltre, una propria flotta di veicoli elettrici in condivisione.
Raggiungere obiettivi di decarbonizzazione è una grande sfida e le tecnologie innovative da sole non sono sufficienti a raggiungere un obiettivo così ambizioso. È indispensabile, infatti, la presenza di una community di residenti e cittadini pronti a mettersi in gioco, modellando i propri stili di vita e partecipando attivamente alle buone pratiche di economia circolare, agricoltura urbana e riduzione degli sprechi.
