Il processo di innovazione dell’industria del real estate si chiama proptech, termine che deriva dall’unione delle parole inglesi property e technology. Grazie allo sviluppo e alla diffusione della digitalizzazione, anche in un settore considerato fino a pochi anni fa analogico per eccellenza, crescono l’efficienza, la funzionalità e il volume di affari.
Nel proptech rientra tutta una serie di nuovi modelli di business che stanno modificando radicalmente il mercato immobiliare. Secondo dati elaborati dall’Italian PropTech Monitor (Ipm) – nato dalla collaborazione tra il Real estate center del Politecnico di Milano (https://www.rec.polimi.it/) e l’Italian proptech network (https://www.italianproptechnetwork.com/) – l’innovazione italiana del real estate è in costante crescita ed espansione dal 2018. Nel 2021, sono state mappate 184 società di proptech che hanno sede o operano in Italia. Si tratta di un incremento del 21 per cento rispetto ai numeri dell’anno precedente. Queste start-up sono distribuite principalmente nel nord Italia e soprattutto nella città di Milano. Le proptech sono startup ad alto contenuto tecnologico che sfruttano le opportunità offerte dal digital, dall’intelligenza artificiale, dal machine learning e dai big data per creare prodotti innovativi o nuovi modelli di business per consentire a chi vi lavora nel campo immobiliare di prendere decisioni informate per garantire alla clientela servizi di alto livello.
L’Italian PropTech Monitor nel report “Tecnologie, strumenti e servizi innovativi per il Real Estate” ha individuato quattro distinte aree di interesse in questo settore. La prima è lo Smart Real Estate che riguarda la funzionalità, la gestione e il controllo degli immobili con l’ausilio di piattaforme e strumenti high-tech. Segue la Sharing Economy che ha a che fare con la fase di fruizione e utilizzo degli immobili, quindi con la condivisione di residenze e spazi di lavoro. Si aggiunge poi il Real Estate FinTech che fa riferimento alla fase delle transazioni e delle operazioni di compravendita di immobili, fornendo informazioni e servizi finanziari e assicurativi a supporto. In questa categoria sono inclusi anche gli investimenti immobiliari, i finanziamenti, i mutui, crowdfunding, l’analisi e la gestione dei portafogli e degli asset immobiliari. E, infine, c’è l’area dei Professional Services cui partecipano diverse realtà che si occupano di soluzioni nel mondo real estate: servizi alla consulenza, marketing e analisi di mercato, settoriali e territoriali.
Senza entrare eccessivamente nei dettagli – perché ciascuna di queste aree è un mondo a sé, con le sue caratteristiche e complessità – è importante sottolineare che in tutti questi ambiti l’obiettivo del proptech è ottimizzare le tradizionali strutture del settore immobiliare per raggiungere maggiore efficienza, dinamicità ed eccellenza.
Gli strumenti che tengono d’occhio il mercato
La digitalizzazione, grazie alla raccolta ed elaborazione di dati con sistemi di intelligenza artificiali, sta trasformando rapidamente un comparto, per tradizione, poco incline ai cambiamenti. Ecco che oggi nel real estate si assiste a un fiorire di nuovi e diversificati strumenti che puntano a rendere sempre più produttivo e dinamico questo settore di attività.
Tra questi la piattaforma Epona, messa a punto dalla società Majora Solutions (https://maiorasolutions.com/) , startup milanese specializzata nello sviluppo di strumenti di intelligenza artificiale e analisi avanzata dei dati per aziende di diversi comparti, tra cui il real estate. Epona è interamente personalizzabile ed è finalizzata al monitoraggio dell’andamento del mercato immobiliare, perché in grado di raccogliere ogni giorno migliaia di dati in tutto il territorio italiano e analizzarli in tempo reale, in modo da fornire indicazioni precise sui valori dei diversi asset e sul loro rendimento. E non solo, perché questo tool consente anche di fare previsioni sull’evoluzione futura del mercato.
I dati – spiegano i giovani fondatori della start-up Andrea Torassa ed Emilio Zunino – grazie all’intelligenza artificiale vengono analizzati in automatico da decine di fonti per identificare il rendimento corretto dei singoli immobili in ogni quartiere e poter prevedere il loro andamento nel breve e medio futuro. L’obbiettivo di questo strumento – che utilizza algoritmi predittivi di machine learning – è aiutare i professionisti del settore degli investimenti a massimizzare il loro ritorno economico. Nata nel 2020 in pieno lockdown, Epona raccoglie, aggrega ed elabora migliaia di annunci immobiliari di vendita e affitto per creare schermate di visualizzazione intuitive e personalizzabili e fotografare con precisione le dinamiche del mercato nelle principali città italiane. I dati raccolti dalla piattaforma vengono analizzati ogni mese per la redazione di un report che evidenzia le principali variazioni del mercato e le tendenze in atto.
«Epona è in grado di predire gli andamenti del real estate – sottolinea Andrea Torassa – proprio perché riesce a immagazzinare una grande quantità di informazioni, coprendo trenta fra i maggiori centri urbani del nostro Paese, compresi i capoluoghi di regione. Gli algoritmi consentono di identificare il valore corretto di ogni caratteristica del singolo immobile, quindi metratura, esposizione, piano, presenza o meno di balconi, classe energetica, eccetera. Il sistema analizza gli andamenti dei valori del passato e i dati macroeconomici consentono di identificare l’evoluzione dei prezzi di vendita nei successivi sei mesi. Stiamo, naturalmente, lavorando al fine di espandere questo orizzonte temporale».
Big data e algoritmi per guidare la rigenerazione delle città
Anche a livello urbanistico – campo dove i progetti immobiliari e la loro realizzazione coprono lassi di tempo molto lunghi – uno strumento come Epona può aiutare i pianificatori a valutare con anticipo e sulla base di dati certi quella che sarà l’evoluzione di mercato in aree specifiche, potendo così indirizzare investimenti e partnership tra pubblico e privato per sviluppare processi virtuosi di rigenerazione urbana.
Ciascun immobile con il proprio valore attuale e futuro si lega indissolubilmente con il contesto urbano in cui si trova. Quando un quartiere viene riqualificato, di riflesso ne beneficiano gli immobili e il loro valore. A volte succede il contrario, sono le nuove costruzioni o ampi interventi di ristrutturazione a trascinare con sé i quartieri: in entrambi i casi, si tratta di circoli virtuosi capaci di modificare il tessuto urbano, quindi di far crescere i prezzi di mercato e l’interesse degli investitori.
«Due elementi – continua Torassa – che sono intrecciati e inscindibili nei nostri algoritmi valutativi. Sulla piattaforma stiamo cercando di integrare il maggior numero di dati e di tipologie immobiliari, compresi gli sviluppi previsti dal punto di vista della rigenerazione urbana in ciascun quartiere, così da poter identificare il prima possibile quegli elementi che porteranno a una variazione di valore e domanda su determinare zone o categorie di immobili, in base a quelle che saranno le loro prossime trasformazioni. Di sicuro, puntiamo a lavorare in futuro con chi si occupa di sviluppo immobiliare e rigenerazione urbana, in modo da poter fornire i dati specifici per determinare nuovi trend di costruzione, più legati alle esigenze degli abitanti dei diversi quartieri delle città».
