Un approccio moderno alla costruzione e gestione del costruito è la base concettuale su cui posa il cosiddetto Facility Management, ambito chiaramente afferente all’approccio Bim in quanto anche la gestione tecnico economica dei patrimoni immobiliari si basa sulla raccolta, la conservazione, la produzione e l’aggiornamento di documenti che, per la parte grafica, sono generalmente basati sul CAD.
In sinergia con tecnologie evolute, l’uso di modelli Bim opportunamente realizzati rende più efficiente la gestione del portafoglio edilizio e impiantistico semplificando lo svolgimento di una serie di operazioni di routine come il rilievo, la ricerca di informazioni, la produzione di documenti; permettendo una più approfondita conoscenza dell’effettiva consistenza dei manufatti; facilitando l’individuazione delle eventuali criticità; consentendo la simulazione di una vasta serie di operazioni e il relativo confronto; supportando infine i processi decisionali connessi alle scelte di gestione.
Attraverso la crescente integrazione delle attività tecniche e gestionali, il Bim può rendere più efficienti, flessibili, reattivi ed economicamente ottimizzati i processi aziendali tipici del facility management.
Proprio l’evidente potenziale in termini di incremento della redditività rende particolarmente conveniente l’introduzione del Bim anche nel settore del Facility Management.
Le aziende che operano in questo settore, in particolare, possono trarre vantaggio dalla metodologia e dagli strumenti Bim per l’ottimizzazione delle procedure operative relative agli asset immobiliari e alla loro utilizzazione a diversi livelli.
Un’approfondita indagine circa le effettive esigenze del business aziendale (ed esempio: valutazione del portafoglio tecnologico disponibile e delle possibilità di implementazione; selezione delle informazioni e definizione dei criteri per la loro raccolta, elaborazione e utilizzazione, ecc.) costituisce il primo passo verso l’introduzione del Bim.
Cardine di questo approccio di gestione è il concetto di ciclo di vita dell’edificio, composto dalle quattro fasi della progettazione, costruzione, gestione immobiliare e manutenzione, riqualificazione o dismissione.
Rispetto al totale dei costi sostenuti, la terza voce ha un’incidenza preponderante, normalmente non inferiore al 90%, e per questo motivo l’analisi dei costi del ciclo di vita (Life Cycle Cost) costituisce il metodo di indagine più diffuso e apprezzato per la valutazione della convenienza degli investimenti finalizzati alla gestione dei beni immobili.
La definizione delle strategie di gestione degli asset basate sul costo del ciclo di vita (Life Cycle Asset Management) necessita sia di informazioni attendibili, sia della possibilità di strutturare le informazioni stesse nell’ottica del migliore impiego delle risorse disponibili in funzione degli obiettivi. Nello svolgimento di queste funzioni, il Bim si rivela essere uno strumento particolarmente efficace.
La creazione di modelli Bim contenenti dati geometrici e informazioni rilevanti ai fini della gestione e manutenzione dei manufatti edilizi, infatti, restituisce risultati equiparabili a quelli che caratterizzano l’uso del Bim nel processo di progettazione e costruzione di un edificio.
Le sue ricadute, in particolare, sono rilevanti sia in termini di miglioramento della qualità dei servizi erogati ai clienti, principalmente per effetto delle sinergie derivanti dal più efficiente sistema di organizzazione dei dati, ad esempio nei rapporti con i fornitori, sia in termini di riduzione dei costi, legata soprattutto alla facilità con la quale e possibile simulare scenari diversi e, di conseguenza, effettuare scelte coerenti con gli obiettivi aziendali.
Anche per quanto riguarda la gestione di patrimoni immobiliari esistenti la riprogettazione in funzione della loro valorizzazione economica trova nel Bim uno strumento di particolare efficacia.
La capacità di risposta a interrogazioni complesse si presta anche all’interpolazione dei dati tecnici con altre tipologie di informazioni, fra cui la destinazione d’uso degli ambienti e i relativi parametri economici (superfici da pulire, volumi da climatizzare, spazi da illuminare, impianti da manutenere, ecc.).
Nella prospettiva della gestione dinamica dei patrimoni immobiliari, la progettazione Bim degli interventi di recupero e le tecnologie per il monitoraggio dell’esistente sono funzionali anche all’impiego delle simulazioni come strumento per lo studio e la valutazione degli scenari di sviluppo strategico degli asset.
Lo spettro delle possibili applicazioni e estremamente ampio: dal rendering architettonico alla stima dei costi d’intervento, dal comportamento energetico alla risposta alle sollecitazioni sismiche, dalla sicurezza antincendio fino al funzionamento di impianti industriali.
Quanto alle piattaforme software utilizzabili in questo ambito, gli applicativi per l’Enterprise Resource Planning consentono alle aziende di integrare tutti i processi di business (acquisti, produzione, logistica, vendite, contabilità, fiscalità) permettendo l’interoperabilità fra le diverse componenti della propria struttura organizzativa.
In sintesi, un Erp e composto da un database e da una struttura modulare che può comprendere applicazioni specifiche, come il Bim e altri software tecnici specializzati, fra cui i Computer Aided Facility Management (CAFM) e iComputerized Maintenance Management System (CMMS).
Questi ultimi offrono un supporto informatico al Sistema Informativo di Manutenzione (SIM) delle aziende, specie di quelle operanti nel Facility Management, in un’ottica di miglioramento costante delle funzioni tecniche, delle prestazioni e quindi della redditività.
Con il contributo di Assobim
